Налог при продаже квартиры исчисляется следующим образом: из цены квартиры вычитаются расходы, потраченные на ее приобретение или имущественный налоговый вычет 1 000 000 рублей. От получившейся суммы платится налог 13% — для налоговых резидентов, 30% — для нерезидентов.
Что считается ценой квартиры для расчёта налога?
Для квартир, приобретенных в собственность до 1 января 2016 года: налог считается от стоимости квартиры, прописанной в договоре минус налоговый вычет.
А для квартир, приобретённых после 1 января 2016 года, облагаемая налогом сумма теперь привязана к кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую устанавливает государство. Квартиры оцениваются по правилам, прописанным в законе «О кадастровой оценке». Кадастровая стоимость жилья бывает как меньше, так и больше рыночной цены квартиры.
А теперь о новых правилах подсчёта налога.
- Смотрим на кадастровую стоимость квартиры на 1 января того года, когда квартира была продана. Это или текущий год, или прошедший (так как налоги платятся за год).
- Если цена квартиры в договоре купли-продажи меньше 70% от её кадастровой стоимости, налог исчисляется от этих 70%. Если цена больше 70% кадастровой стоимости, налог платится со стоимости квартиры, указанной в Договоре купли-продажи.
Пример
В декабре 2018 года Вы получили в подарок квартиру, но решили продать её уже в марте 2019 года. Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2019 года — 2 000 000 рублей. 70% от этой кадастровой стоимости — 1 400 000 рублей.
Если Вы продадите квартиру дешевле, например, за 1 200 000 рублей, то «ценой» квартиры для обложения налогом будут считаться эти 1 400 000 рублей.
Но к этой сумме Вы может применить вычет.
Как уменьшить налог: имущественный вычет и расходы при продаже квартиры.
Сумму, которая облагается налогом, можно уменьшить. Есть два способа сделать это: использовать вычет 1 000 000 рублей или вычесть из цены квартиры расходы на её приобретение. Применить можно только один из них, на выбор.
Налоговый вычет при продаже квартиры.
Вычет в 1 000 000 рублей вправе использовать продавец жилья, даже если он не тратил на него деньги (например, получил в дар или наследство).
Из той суммы, для которой будет рассчитываться налог, вычитается 1 000 000 рублей. Налог считается от получившейся цифры.
Пример.
Если Вы продали квартиру за 1 200 000 рублей (взято из предыдущего примера, с кадастровой стоимостью 2 000 000 рублей), то из 70% кадастровой стоимости квартиры (1 400 000 рублей) Вы может вычесть 1 000 000 рублей.
1 400 000 — 1 000 000 = 400 000 рублей.
Налог: 13% от 400000 = 52 000 рублей.
Если Вы продадите её дороже 70% от кадастровой стоимости, то 1 000 000 рублей будет вычитаться от этой суммы:
2 300 000 — 1 000 000 = 1 300 000 рублей.
Налог: 13% от 1 300 000 рублей = 169 000 рублей..
Такой вычет можно применять несколько раз в жизни, но не чаще одного раза в год. Если вы продаёте несколько квартир в течение года, вычет будет распределён между ними или использован полностью только для одной из сделок.
Если Вы продадите в 2019 году не только подаренную в 2018 году квартиру, но и вторую, приобретенную в 2017 году, то 1 000 000 рублей можно будет поделить на обе квартиры либо применить вычет полностью для одной из них.
Нередко правом на вычет пользуются, чтобы полностью освободиться от налога: квартиру по бумагам продают за 1 000 000 рублей и применяют вычет размером в этот же 1 000 000 рублей. Но искусственное занижение цены может привести не только к освобождению от налога, но и к определенным рискам, о которых поговорим в других статьях.
Налоговый вычет при продаже долей в праве.
Если сособственники продают квартиру как единый объект по одному договору, то 1 000 000 рублей вычета делится на всех продавцов пропорционально их долям.
Если эту же квартиру продавать по разным договорам с отдельными договорами купли-продажи, то каждый собственник может применить вычет в 1 000 000 рублей.
Расходы на покупку квартиры
Если вы приобрели квартиру и потратили больше 1 000 000 рублей, то выгоднее применить второй способ — вычесть из цены квартиры свои расходы.
Что входит в такие расходы:
• если вы покупали квартиру, то расходами считается всё, что вы на неё потратили, в том числе первый взнос, сумма кредита и проценты за него, если вы брали ипотеку;
• если вы построили и продали дом, то расходами будут считаться все затраты на строительство, включая кредит и проценты за него.
Пример.
В 2017 году Вы купили квартиру за 9 000 000 рублей, из которых: 7 000 000 рублей Ваши накопления, а 2 000 000 рублей вы взяли в банке в виде ипотечного кредита. За два года Вы расплатились с банком, отдав кредит и 500 000 рублей процентов, и решили продать квартиру по кадастровой стоимости — 10 000 000 рублей.
10 000 000 — 9 000 000 (цена покупки) — 500 000 (проценты) = 500 000 рублей.
Итак, Вам придётся заплатить налог с 500 000 рублей, потому что на покупку Вы потратили 9 500 000 рублей, а цена продажи больше 70% от кадастровой стоимости квартиры (70% — 7 000 000 рублей).
Внимание!
Если после уменьшения цены квартиры на вычет 1 000 000 рублей или на расходы получается 0 или отрицательная сумма, то налог платить не надо.
Представим, что Вы решили продать квартиру за 9 500 000 рублей — ровно ту же сумму, что была потрачена на ее приобретение. В этом случае платить налог не нужно.
Налоги при «продаже» новостройки по Договору долевого участия.
До тех пор, пока право собственности на квартиру не зарегистрировано, можно только уступить свои права по договору. Налог выплачивается по общим правилам — 13% от дохода, если квартира с момента покупки подорожала. Если это произошло, то доступен имущественный вычет: из стоимости уступки прав по договору можно вычесть сумму расходов, которую «продавец» успел потратить на будущую квартиру, включая сумму выплаченного кредита и процентов.
Сроки «владения» тут не работают, так как пока квартира не построена, человек ничем не владеет. Поэтому даже если стройка затянулась на 5 лет, при продаже по ДДУ налоги платить обязательно.
Если Вас интересует: Какие могут быть последствия занижения в договоре купли-продажи цены объекта недвижимости, то оставьте Комментарий к этой статье и я продолжу данную тему.
Если для Вас данная статья была полезна, то подпишитесь на «Получение новостей с сайта».
Если Вы хотите, что бы данная статья стала доступна вашим друзьям и знакомым, жмите Поделиться ею на кнопку соцсетей внизу под текстом и ссылка на данную публикацию попадет в ленту выбранной Вами соцсети.
С уважением, Татьяна Быкова.